¿Estás pensando en vender o alquilar tu vivienda con una inmobiliaria, pero no quieres firmar ningún contrato o documento con nadie?
Te confesaré algo: no estás solo.
De hecho, el contrato entre inmobiliaria y propietarios, conocido oficialmente como nota de encargo, ha sido, durante mucho tiempo, un tema controvertido.
Afortunadamente, en la actualidad, está más que normalizado, aunque, para algunas personas, sigue siendo motivo de dudas y desconfianza.
Si te encuentras entre esas personas, te recomiendo leer este artículo hasta el final.
No solo encontrarás la explicación de cada uno de los aspectos de la nota de encargo, sino que descubrirás que, aunque ahora te cueste creerlo, se trata de un documento que te beneficia y te protege.
¿Qué es una Nota de Encargo inmobiliaria?
Empecemos por el principio: la definición.
La nota de encargo, o contrato de intermediación inmobiliaria, es un documento privado que tiene como objeto plasmar de forma escrita la relación comercial entre la agencia inmobiliaria y los propietarios que, libremente, deciden encargarle la gestión de venta o alquiler de un inmueble del cual son titulares.
De ahí su nombre, nota de encargo, ya que los dueños del piso, la casa o el local, encargan a la inmobiliaria la tarea de vender o alquilar un inmueble de su propiedad, y esta, a su vez, acepta el encargo.
¿Podría hacerse sin firmar nada?
Me arriesgaré a decir que no, principalmente por dos razones:
Primera razón, está demostrado que cuando las condiciones de un acuerdo comercial entre dos o más partes no se reflejan en un documento escrito y firmado, se multiplican las posibilidades de que alguna de las partes incumpla dicho acuerdo de forma unilateral.
Segunda razón, y más importante, porque va en contra de la ley.
Según el Artículo 55 de la ley 18/2007 de 28 de diciembre del Derecho a la vivienda, “son obligaciones de los agentes inmobiliarios… antes de iniciar una oferta de un inmueble, suscribir con los propietarios de viviendas que les encomienden la transacción de una vivienda una nota de encargo que les habilite para hacer su oferta y publicidad, para percibir cantidades o para formalizar con terceros cualquier precontrato o contrato… Los agentes inmobiliarios no pueden hacer oferta ni publicidad de inmuebles de terceros si no han suscrito antes la nota de encargo…”
Información mínima en una nota de encargo o contrato de intermediación
No existe un modelo de nota de encargo oficial estandarizado, por lo que cada profesional es libre de redactarla a su manera.
Pero, para que cumpla su función de forma efectiva, una nota de encargo debería contener un mínimo de información.
Esa información es:
- Identificación del profesional y firma: razón social y NIF
- Identificación de todos los titulares de la vivienda y firma: nombre completo y DNI/NIE
- Identificación de la finca o fincas, datos registrales, cargas, gravámenes y afectaciones de cualquier naturaleza
- Fechas de inicio y finalización del contrato
- Precio acordado para la promoción del inmueble
- Honorarios (fijo o porcentaje) del profesional
- Modalidad del acuerdo: con exclusividad o sin exclusividad
- Condiciones de cancelación o renovación
Tipos: Nota de encargo en exclusiva y sin exclusiva
Es totalmente normal encontrar pequeñas variaciones entre la nota de encargo de una vivienda y la de un local, de un edificio o de un parking, o, por ejemplo, entre una de venta y una de alquiler.
Aunque quizá la diferencia más importante de todas, la encontramos entre una nota de encargo en exclusiva y otra sin exclusiva.
La exclusividad inmobiliaria es una cláusula adicional.
Cuando esta se incluye, ambas partes se comprometen a que solo la agencia o agente inmobiliario contratado pueda actuar como intermediario durante el tiempo que dure la relación comercial.
Lo más importante en esos casos, es que esa condición de exclusividad se refleje de forma clara en el contrato garantizando que los propietarios del inmueble sepan en todo momento qué tipo de documento están firmando.
Ventajas y desventajas de firmar un contrato de encargo de venta o alquiler
Al principio del artículo te comentaba que, firmar una nota de encargo, te beneficia y te protege.
Veamos por qué.
En cualquier relación comercial o laboral, la figura de un contrato en el que se reflejen las condiciones acordadas entre las partes, supone una prueba en caso de una posible reclamación por incumplimiento.
Por ejemplo, si la empresa para la que trabajas decidiera dejar de respetar los horarios, tu salario o cualquier otra condición pactada durante tu contratación, el documento que prueba vuestra relación laboral y que te permitiría reclamar, es el contrato.
Sucede igual a la inversa. La parte contratada, al firmar el contrato, también acepta la obligación de cumplir determinadas condiciones.
Al encargar la venta o el alquiler de tu vivienda a una agencia inmobiliaria, se genera una relación prácticamente idéntica.
Solo que tú pasas a ser la parte contratante (la empresa) y el profesional es la parte contratada (el trabajador o proveedor de servicios).
Sin una nota de encargo, estarías indefenso en caso de que el profesional incumpliera sus obligaciones, por ejemplo, incrementando sus honorarios o promocionando tu vivienda a un precio distinto al acordado sin tu consentimiento.
Por otro lado, solo podrás exigir alguna responsabilidad al profesional demostrando que existe una relación comercial con él, y la forma más sencilla de hacerlo, es presentando el contrato.
Y, para terminar, la nota de encargo actúa como filtro a la hora de elegir inmobiliaria, ya que una agencia o agente profesional se negará a aceptar un encargo sin contrato, puesto que eso implicaría incumplir la ley.
No sé tú, pero yo apostaría por trabajar con profesionales que conocen y cumplen la ley, sobre todo cuando está en juego algo tan importante como mi patrimonio personal.
Rescindir o anular una nota de encargo
Existe la creencia de que una nota de encargo acarrea una especie de compromiso inquebrantable y que, una vez firmada, los propietarios quedan “atados” sin remedio.
Nada más lejos de la realidad.
De hecho, en la mayoría de los casos, basta con que comuniques de forma fehaciente a la inmobiliaria tu intención de rescindir el contrato, para dar por finalizada la relación profesional.
Ahora bien, como existe un contrato firmado voluntariamente, parece lógico que se deba aportar alguna razón para exigir su cancelación antes del tiempo acordado.
Por ejemplo, por incumplimiento de alguno de los acuerdos.
Hay algo importante que, en mi opinión, cualquier propietario debe tener en cuenta cuando deja su vivienda en manos de una agencia inmobiliaria: sin confianza, un contrato es solo papel mojado.
Al menos en El Balcó, nuestra agencia, solo trabajamos con clientes que de verdad confían en nosotros.
Piénsalo, ¿de qué serviría mantener una relación con un cliente, cuando sabes que no quiere trabajar contigo y que solo está esperando a que finalice el contrato para dejarte?
Eso suena casi a secuestro, y te puedo garantizar que la mayoría de profesionales de este sector no trabajan así.
