El contrato de arras: Descubre cómo reservar una vivienda

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El momento de las arras es uno de los más importantes en una compraventa.

Para la parte vendedora, firmar unas arras supone recibir una cantidad importante de dinero y, al mismo tiempo, implica cierta tranquilidad al saber que, salvo que suceda algo excepcional, la venta se llevará a cabo. 

Para la parte compradora, no solo es el momento en el que por fin puede descansar de los portales inmobiliarios y dejar de hacer visitas, sino que las arras marcan el inicio de una etapa en la que tendrá que ocuparse de cosas tan importantes como terminar de negociar la financiación con el banco o preparar la mudanza.

Es, como he dicho, un momento importante.

No obstante, a pesar de su importancia, no todo el mundo tiene claro qué son, qué tipos de arras existen, ni cómo o quién las paga.

Si es tu caso, no te pierdas este artículo en el que trataré de responder las dudas más frecuentes sobre el tema.

Empecemos por el principio.

 

¿Qué es el contrato de arras o contrato de compraventa con arras?

El contrato de arras es un documento privado entre los compradores y los vendedores de un inmueble, que actúa como reserva del mismo y recoge las condiciones de la venta, como el precio total, la fecha máxima de escrituración o la forma de pago.

La parte compradora entrega una cantidad de dinero en concepto de arras a cuenta del precio total de la vivienda, reservando así el derecho a comprarla, y, la parte vendedora, al aceptar esas arras, se compromete a entregar la vivienda en las condiciones fijadas en el contrato.

Al tratarse de un contrato privado, no es necesaria la figura del Notario. Basta con que los titulares del inmueble y los compradores, se queden con una copia con la firma de ambos en cada una de las páginas.

 

Tipos de arras

Con las arras, como hemos visto en el punto anterior, se generan compromisos en ambas partes.

Por esa razón, en el contrato deben constar también las posibles consecuencias y penalizaciones en caso de que esos compromisos se incumplan.

Dichos compromisos y penalizaciones varían en función del tipo de arras, por lo que es importante que los conozcas.

 

Arras penitenciales o de desistimiento

Las arras penitenciales son las más habituales en una compraventa, y lo son por una buena razón: son las únicas que contemplan el desistimiento unilateral.

¿Qué quiere decir eso?

Significa que, una vez firmado el contrato y entregadas las arras, cualquiera de las dos partes podría rescindir el acuerdo y no completar la compra o la venta.

Ahora bien, hacerlo tendría consecuencias económicas.

En caso de ser la parte compradora la que desistiera del cumplimiento del contrato, esta perdería el dinero entregado en concepto de arras.

Si fuera la parte vendedora, debería devolver a la parte compradora el doble del dinero recibido.

Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, que dice lo siguiente:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Pero, como en toda norma, existe la excepción que la confirma.

En algunos casos, cabe la posibilidad de condicionar las arras penitenciales a la concesión del préstamo hipotecario y, de no ser concedido, la parte compradora recuperaría las cantidades entregadas.

En nuestro caso, cuando son condicionadas, las arras las custodiamos nosotros mientras buscamos la mejor hipoteca posible para la parte compradora.

 

Arras penales

Son las menos utilizadas y no están reguladas en el Código Civil.

Las penalizaciones por incumplimiento son las mismas que en las arras penitenciales, salvo que actúan como indemnización pero no eliminan la obligación de cumplir con el contrato.

Si es la parte vendedora la que incumple el contrato, devolverá el doble de las cantidades recibidas. Si es la parte compradora, perderá las cantidades entregadas o una cuantía pactada en el contrato de compraventa.

 

Arras confirmatorias

Poco habituales y tampoco están contempladas en el Código Civil.

A diferencia de las anteriores, las cantidades entregadas no actúan como indemnización ni eliminan la obligación de cumplir con el contrato.

En caso de incumplimiento, la parte perjudicada podría exigir el cumplimiento de la obligación además de una indemnización por los posibles daños causados.

 

¿Cuánto se paga en un contrato de arras?

No existe regulación al respecto, por lo que la cantidad de dinero entregada en unas arras puede variar en función de diferentes factores.

Es habitual pactar un porcentaje sobre el precio total de la venta, suficiente como para que el compromiso adquirido ofrezca garantías a ambas partes.

Te lo explico con un ejemplo, que esta parte puede ser un poco complicada.

Supongamos que, como compradores, nos disponemos a firmar un contrato con arras penitenciales por un piso con un precio total de 100.000 euros.

Como hemos visto en el punto anterior (tipos de arras), si la parte vendedora decidiera desistir unilateralmente, podría hacerlo siempre que nos devolviera el doble de la cantidad entregada.

¿Qué pasaría si solo entregáramos 1.000 euros en concepto de arras?

Pues que resolver el contrato solo tendría un coste de 2.000 euros para la parte vendedora, mientras que nosotros nos quedaríamos sin piso.

Del mismo modo, como vendedores, si los compradores decidieran echarse atrás, solo perderían 1.000 euros.

Como ves, la importancia del compromiso entre ambas partes está directamente relacionado con la cantidad de las arras.

Por esa razón, se suele acordar al menos un 10% del total del precio.

Por ejemplo, en el caso anterior, la cantidad entregada en concepto de arras debería ser, como mínimo, de 10.000 euros.

 

¿Quién se queda las arras, la inmobiliaria o el vendedor?

Otra pregunta muy frecuente, pero para la que no hay una respuesta concreta: dependerá del acuerdo existente entre la inmobiliaria y su cliente.

En algunos casos, la inmobiliaria actuará como depositaria del dinero. En otros, se le entregará directamente al propietario de la vivienda.

Lo que sí debes saber es que es totalmente legal que la inmobiliaria se quede con las arras hasta que el vendedor las solicite.

De hecho, en Cataluña, las agencias tenemos la obligación de contar con un seguro de caución que responda por cualquier cantidad entregada hasta el momento en que se entregue a la persona a la cual va dirigida, por lo que se trata de un procedimiento seguro y que, además, aporta una garantía extra al proceso.

 

Diferencia entre arras y reserva

Es muy importante no confundir una reserva o paga y señal, con unas arras.

Aunque ambos procedimientos sirven para reservar una vivienda, existe una gran diferencia entre ambas.

Una paga y señal no es vinculante, lo cual quiere decir que, si el vendedor decide no vender por el motivo que sea, solo tiene que devolver el dinero de la reserva.

Por el contrario, si es la parte compradora la que opta por no continuar adelante con la compra, se arriesga a perder el dinero entregado.

Una reserva o paga y señal tiene la función de expresar a la propiedad un interés real en la compra y, al mismo tiempo, paralizar la venta unos pocos días, al menos hasta disponer del dinero para efectuar las arras.

También se utiliza la reserva a la hora de presentar una oferta.

Respecto a la cantidad, mientras que las arras suelen ser del 10% del precio total de compra, una paga y señal suele estar entre el 1 y el 2%.

 

Consejos rápidos sobre las arras

Para terminar, te dejo 5 consejos rápidos pero importantes sobre el contrato de arras:

  • El contrato debe redactarlo un profesional. No es buena idea descargar un modelo de internet y rellenar los espacios en blanco, sobre todo si no se tiene ninguna experiencia.
  • Antes del día de la firma, compradores y vendedores deben tener tiempo suficiente para revisar todas las cláusulas y solucionar cualquier duda que tengan al respecto.
  • El contrato indica una fecha máxima de escrituración. Procura que el plazo no sea demasiado largo, pero suficiente como para que se pueda cumplir teniendo en cuenta posibles imprevistos.
  • Aunque se haya firmado un contrato de arras, a no ser que se acuerde lo contrario, la parte compradora no tendrá derecho a hacer uso de la vivienda hasta el día de Escritura Pública, que es cuando se hará entrega de las llaves.
  • Si has empezado a buscar piso hace poco, asegúrate de disponer del dinero de las arras. Firmar el contrato en pocos días es una buena forma de no perder oportunidades.