Si em demanessis un consell sobre quin és la millor manera d’afrontar la compra d’un habitatge, sens dubte et diria que, el secret, està en la previsió.
Perquè trobar un pis o una casa que compleixi amb les teves expectatives, que s’ajusti al teu pressupost i, sobretot, que cobreixi les teves necessitats, no és gens fàcil.
Però no t’imagines el frustrant que resulta trobar-ho i, just en aquest moment, adonar-te de totes les despeses i impostos que has de pagar, a més del que et demanen per ell.
Per això ho diré una vegada més: a l’hora de comprar un habitatge, la previsió és clau.
I d’això va, precisament, l’article d’aquesta setmana, en el qual trobaràs un llistat detallat de totes aquestes despeses.
Queda’t fins al final i evita sorpreses desagradables d’última hora en la cerca de la teva nova llar.
Llistat de despeses en la compra
1 | Nota Simple | Menys de 10 € | No és obligatori, però si recomanable. |
2 | ITP | Entre un 6% i un 11% | Solament en habitatges de segona mà |
3 | IVA | 10 % (4% en habitatge protegit) | Solament en habitatges d’obra nova |
4 | AJD (cost variable) | Entre un 0,5% i un 1,5% | Segons Comunitat Autònoma |
5 | IGIC | 7 % | Substitueix al IVA a Canàries |
6 | Tasació | A partir de 150 € | Despesa obligatòria sol en cas de sol·licitar una hipoteca |
7 | Notaria | Costos regulats | Costos obligatoris |
8 | Registre | Costos regulats | Despesa no obligatòria, però si recomanable. |
9 | Comisió d’apertura | Negociable | – |
10 | Honoraris immobiliaris | – | – |
Quant es paga en comprar un habitatge de segona mà? Despeses i impostos explicats
El total a pagar en la compra dependrà de diversos factors, per exemple, de si es tracta d’un habitatge nou o de segona mà, de la Comunitat Autònoma en la qual compris, o de si necessites hipoteca o no.
El que se sol recomanar (i estic bastant d’acord amb la xifra) és tenir estalviat, com a mínim, entre un 10% i un 15% del preu de l’habitatge.
Vegem en què et gastaràs tots aquests diners de manera detallada.
1. Nota Simple
Hem parlat en altres ocasions de la Nota Simple en aquest blog i de com demanar-la en el Registre de la Propietat per menys de 10 euros.
La qüestió és que, una vegada trobes el pis o la casa que t’interessa de veritat, tenir una Nota Simple et permet confirmar la seva titularitat i saber si té càrregues, afeccions fiscals o algun embargament.
Per aquesta raó, encara que no és obligatori, aquesta despesa és 100% recomanable.
El que has de tenir en compte és que la majoria d’habitatges que et trobaràs al llarg de la teva vida de comprador tindran alguna càrrega. Però que això no és una cosa greu sempre que, una vegada els propietaris et lliurin l’habitatge, aquestes càrregues estiguin solucionades.
2. ITP
Explicació ràpida: el ITP o impost sobre transmissions patrimonials, per a entendre’ns, és com l’IVA, però aplicat a la venda d’habitatges de segona mà.
És a dir, quan compres un habitatge nou, pagues IVA. Quan l’habitatge és usat, pagues ITP.
El seu import variarà en funció de la Comunitat Autònoma en la qual compris i és possible que puguis pagar menys si compleixes amb les condicions per a acollir-te a algun tipus reduït, per la qual cosa val la pena que investiguis una mica en les webs oficials del teu lloc de residència.
| Comunitat Autònoma | Import |
| ITP en Andalucía | Entre el 8% i el 10% |
| ITP en Aragón | Entre el 8% i el 10% |
| ITP en Asturias | Entre el 8% i el 10% |
| ITP en Baleares | Entre el 8% i el 11% |
| ITP en Canarias | Tipo general del 6,5 % |
| ITP en Cantabria | Entre el 8% i el 10% |
| ITP en Castilla La Mancha | Entre el 6% i el 9% |
| ITP en Castilla y León | Entre el 4% i el 10% |
| ITP en Cataluña | Entre el 10% i el 11% |
| ITP en Ceuta | Tipo general del 6% |
| ITP en Comunidad Valenciana | Tipo general del 10% |
| ITP en Extremadura | Entre el 8% i el 11% |
| ITP en Galicia | Tipo general del 10% |
| ITP Madrid | Tipo general del 6% |
| ITP Murcia | Tipo general del 8% |
| ITP Navarra | Tipo general del 6% |
| ITP País Vasco | Tipo general del 7% |
3. IVA, IGIC i AJD
Com et vaig comentar en el punt anterior, en comprar un habitatge nou no pagues ITP sinó IVA, o, en el cas de Canàries, IGIC.
L’IVA per la compra d’habitatge d’obra nova ascendeix al 10% excepte a Canàries, on el IGIC és del 7%.
A més de l’IVA, optar per una obra nova en comptes d’un habitatge de segona mà comporta un impost extra: l’impost sobre actes jurídics documentats o AJD, que variarà entre el 0,5% i el 1,5% segons la Comunitat Autònoma.
4. Notaria
Com part compradora, és molt possible que et toqui pagar les despeses de Notaria tret que tu i la part venedora acordeu una altra cosa.
És cert que el Codi Civil, en el seu article 1455, estableix que “les despeses d’atorgament d’escriptures seran de compte del venedor, i els de la primera còpia i els altres posteriors a la venda seran de compte del comprador, excepte pacte en contra”.
No obstant això, a fi d’arribar a un acord quant al repartiment de les despeses, els generats per la compravenda (inclosa l’Escriptura) els assumeix la part compradora i, la plusvàlua municipal, la parteix venedora.
Els honoraris del Notari estan regulats per l’Estat, per la qual cosa no trobaràs grans diferències entre signar amb l’un o l’altre.
Això sí, la llei permet als notaris aplicar en els seus honoraris fins a un 10% de descompte amb l’objectiu de fomentar la competitivitat professional.
És difícil saber quin serà el preu final. Aquest dependrà de diversos factors, com el preu de l’habitatge o el nombre de folis, per la qual cosa és recomanable que facis la consulta directament amb la Notaria per a assegurar-te.
Com a referència, et diré que les signatures que estem duent a terme a Tarragona, oscil·len entre els 600 i els 1200 euros.
5. Registre de la Propietat
Espanya és un dels pocs països en els quals inscriure un habitatge en el Registre de la Propietat és opcional.
No obstant això, sí que serà obligatori, per exemple, si vols obtenir una hipoteca, ja que la inscripció és un requisit imprescindible en qualsevol entitat financera.
Aclarit que no és obligatori passar pel Registre, existeixen moltes raons per a fer-lo i molt poques, o pràcticament cap, per a no fer-ho.
Una d’aquestes raons per a fer-ho i, potser la més important, és que el Registre de la Propietat és una entitat que proporciona seguretat jurídica en certificar qui és el titular real d’un habitatge i quins són els seus drets sobre aquesta.
El Registrador és la persona encarregada de dur a terme la inscripció de la nova Escriptura Pública i certificar que, ara, tu tens la titularitat.
Els seus honoraris estan regulats, solen estar entre els 600 i els 1000 euros, i mai podran ser inferiors a 24,04 euros, ni superiors a 2181,67 euros.
Despeses hipotecàries
Com és lògic, aquest apartat sol t’interessa si tens pensat demanar una hipoteca. Si no, et recomano passar directament a la següent secció.
Les despeses hipotecàries mereixen una secció pròpia, encara que tenen certa semblança amb alguns dels conceptes que hem vist anteriorment, com el Registre, la Notaria o l’impost sobre els Actes Jurídics Documentats, com veurem a continuació.
1. Taxació bancaria
T’explico què és exactament.
Una taxació bancària és una valoració de l’habitatge que vols comprar realitzada per una entitat homologada i supervisada pel Banc d’Espanya.
La idea és que sigui una entitat privada la que realitzi la valoració, de manera que garanteixi un resultat objectiu protegint tant els interessos del banc com els teus.
El resultat d’una taxació no ha de coincidir necessàriament amb el seu valor de mercat, però servirà perquè l’entitat bancària tingui una referència a l’hora de decidir quina quantitat màxima hauria de prestar-te en concepte de préstec hipotecari.
El seu cost dependrà de diversos factors, però sol estar entre els 170 i els 500 euros.
2. Comissió d’apertura
No totes les entitats financeres cobren comissió d’obertura, però és una cosa totalment legal encara que, en determinats casos, es pot arribar a reclamar.
La comissió d’obertura d’una hipoteca és un percentatge cobrat al sol·licitant per la tramitació d’aquest, i sol estar entre el 0,5% i l’1% del total dels diners prestats.
Per què tant de soroll amb aquesta comissió i en quins casos es pot reclamar?
Encara que la llei no diu que no es pugui cobrar, la qual cosa sí que estableix és que, de fer-ho, l’entitat financera ha d’indicar-ho amb claredat en la informació precontractual i ha d’estar justificada.
3. Registre, Notaria i Actes Jurídics Documentats
Amb la reforma de la Llei Hipotecària de 2019, va canviar la manera de repartir les despeses entre bancs i clients.
Fins llavors, pràcticament totes les despeses associades a la hipoteca corrien a compte de l’hipotecat. Afortunadament, avui dia ja no és així.
Per aquesta raó, els costos de Registre, Notaria i Actes Jurídics Documentats, que són tràmits i impostos necessaris per a la hipoteca, són assumits per les entitats financeres.
Simuladors i calculadora de despeses
Si et perds una mica amb tot això de calcular les despeses, a internet pots trobar alguns simuladors i calculadores gratis.
És el cas de les calculadores virtuals dels portals immobiliaris Idealista o Habitalicia, o de simuladors d’entitats bancàries com Kutxabank.
Aquestes eines gratuïtes et proporcionaran una informació aproximada, encara que no exacta, per la qual cosa et recomano prendre aquesta informació només com a referència.
Honoraris immobiliaris
He deixat per al final aquesta despesa, ja que considero que es mereix una secció pròpia.
I no em refereixo als honoraris de l’agència que treballa amb el venedor de l’habitatge que vols comprar, ja que, encara que et costi creure-ho, no suposen una despesa per a tu en absolut.
De fet, i això t’ho dic amb la mà en el cor, les agències immobiliàries solen actuar com a reguladores dels preus de mercat i no com “infladores” d’aquests.
Només has de donar un cop d’ull en algun portal immobiliari per a adonar-te que, en molts casos, els pisos amb un preu per metre quadrat més elevat, es venen, precisament, de particular a particular.
Ara bé, existeix una figura interessant, relativament nova al nostre país però que porta molts anys funcionant tant als Estats Units com en altres països d’Europa.
Em refereixo a la figura del Personal Shopper Immobiliari o, com diem aquí, l‘Agent del Comprador.
La idea és senzilla: mentre que una agència immobiliària convencional sol treballar per al venedor, mentrestant, al mateix temps, li brinda alguns serveis al comprador, l’agent del comprador treballa exclusivament per a aquest.
Nosaltres, a El Balcó, hem incorporat aquesta figura en la nostra plantilla i els resultats no podrien ser millors.
Ajudem els nostres clients a buscar pis, calcular les despeses, negociar la compra i trobar el millor finançament possible, defensant els seus interessos en tot moment i acompanyant-los des del moment zero fins a la signatura davant Notario. Tot a un cost extremadament assequible.
Per això, si estàs pensant a comprar un habitatge a Tarragona, et convido a posar-te en contacte amb mi ara, i informar-te.
Pots fer-ho des d’aquest enllaç: Vull comprar a Tarragona
Conclusions
Per a la majoria de nosaltres, comprar un habitatge és tot un esdeveniment.
Òbviament no ho és tant per a inversors i grans propietaris, per als qui la compra d’un pis, una casa o un local, és part del seu dia a dia.
No obstant això, calcular les despeses és un procediment igual d’important en tots dos casos, ja que no fer-ho pot portar-nos a perdre el temps, a frustrar-nos al no poder comprar l’habitatge que pensàvem que sí que podríem comprar, o a ficar-nos en una despesa superior al desitjat.
Has pogut veure que les despeses es divideixen, principalment, en dues categories.
En primer lloc, estan les despeses pròpies de la compravenda, com la Nota Simple, el Registre de la Propietat o la Notaria.
En segon lloc, estan les despeses de la hipoteca que, per sort, són molt menys importants del que eren abans de la reforma de la llei.
Respecte a les despeses de la compravenda, poc pots fer per a reduir-los. És millor que et centris en negociar bé la hipoteca, ja que l’estalvi pot ser molt significatiu.
I, per a acabar, si necessites assessorament, no dubtis a deixar-nos les teves preguntes en la secció de comentaris perquè un de nosaltres et pugui contestar.
