Com a possible interessat hi ha una sèrie de documentació que podem consultar i que ens ajudarà a assegurar-nos que els aspectes fonamentals de l’immoble estiguin en regla. És el deure de l’agència immobiliària o el propietari el tenir aquesta documentació a disposició de possibles interessats:
Cèdula d’habitabilitat en vigor. (Veure apartat II-3)
Certificat d’eficiència energètica. (Veure apartat II-4)
Nota simple informativa: Document emès per un dels Registres de la Propietat que ens indica qui és el propietari d’un immoble determinat, les càrregues que pugui tenir i una breu descripció de l’immoble. Es pot obtenir al Registre de la Propietat
Acreditació de les despeses que afecten l’immoble: Un rebut recent de la quota de la comunitat de propietaris i l’últim rebut de l’I.B.I. (Impost de Béns Immobles)
Pel que fa als documents necessaris per a la signatura davant notari, serà aquest qui ha de vetllar perquè tota la documentació pertinent es presenti el dia de la signatura de la compravenda, concretament el títol original de propietat, el Certificat d’aptitud (ITE) i el Certificat de la comunitat de propietaris, a més dels que ja hem esmentat anteriorment.
IBI (Impost de Béns Immobles): Malgrat que habitualment el seu pagament és fraccionat, l’IBI és un impost anual, de manera que el propietari que ven el seu pis és el responsable de pagar l’IBI de l’any en què el ven. Per exemple, si vens el teu pis el 21 de febrer de 2016, hauràs de pagar l’IBI de tot el 2016. Plusvàlua municipal (Impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana): Ha de pagar el venedor, i el seu import es calcula sobre l’increment de valor experimentat pel pis durant el temps que ha estat propietari. En el cas de Barcelona, l’Ajuntament ofereix a la seva pàgina web una eina per poder calcular l’import i la possibilitat de tramitar-lo en línia. IRPF (Impost de la Renda a les Persones Físiques): Si el pis que has venut era el teu habitatge habitual (estaves empadronat a ell), tens un termini de 2 anys per a reinvertir els beneficis, però si no ho fas en el primer any, has de deixar constància en la declaració de la renda d’aquest any per no pagar per “guany patrimonial”.
Podràs descomptar l’import de el nou pis que et compris del benefici obtingut per la venda del teu. Majors de 65 anys o persones en situació de dependència severa estan exemptes de pagar aquest impost (si el pis era el seu habitatge habitual). Per pagar l’impost hauràs declarar l’operació en la declaració de la renda, que has de presentar al mes de juny de l’any següent a la venda. Aquest impost només es paga si s’ha obtingut un guany entre el valor que tenia l’immoble quan ho vas comprar i el que té quan ho vens.
Per exemple, si l’immoble va costar 100.000 € i el vens per 200.000 hauràs de declarar els 100.000 € de benefici. L’import a pagar, va des del 21% els primers 6.000 euros, passant al 25% dels 6.001 als 24.000 i el 27% a partir dels 24.000 euros. Per tant, en el cas dels 100.000 € anteriors, hauríem de pagar a hisenda: Benefici net obtingut per la venda: 100.000 € 21% 6.000 €: 1.260 € 25% de 18.000 €: 4.500 € 27% de 76.000 €: 20.520 € total a pagar en la declaració de la renda: 1.260 + 4.500 + 20.520 = 26.280 €
En compliment del reial decret 235/2013, del 5 d’abril, tot propietari que vulgui vendre o llogar el seu habitatge usat (construïda abans de 2007) ha de tenir el certificat d’eficiència energètica.
És un document que inclou la qualificació de l’eficiència energètica i el consum d’un edifici o part d’aquest (habitatge, local, oficina etc.), informació de procediment, descripció de les característiques energètiques i recomanacions de millora viables.
La qualificació ha de registrar-se en un organisme oficial de la comunitat autònoma corresponent perquè tingui el caràcter de certificat. Té una validesa de 10 anys i és el propietari el responsable de la seva renovació o actualització. Serà emès per un tècnic competent (arquitecte, arquitecte tècnic o enginyer) que estigui homologat a aquest efecte i que serà escollit lliurement pel propietari.
La cèdula d’habitabilitat d’un habitatge és un document que acredita el compliment dels requisits mínims perquè un espai pugui ser habitat per persones a nivell de salubritat, higiene i solidesa. Està legalitzada per les comunitats autònomes i caduca als 15 anys de ser emesa. En aquesta acreditació es regula la superfície útil, mínima, dels espais de l’habitatge així com l’equipament mínim que ha de tenir: inodor, cuina, aigua calenta, etc.
Els requisits no són molt exigents així que el més habitual és que els habitatges compleixin els mínims. Segons la Llei 18/2007 aquest document s’exigeix quan es lloga o es ven un pis i a més, al contractar i donar d’alta els serveis d’aigua, llum i gas.
Si no disposes de la cèdula d’habitabilitat o la tens caducada, pots contactar amb un Arquitecte tècnic, aquest realitzarà una inspecció visual a l’immoble i comprovarà si compleix o no amb la normativa actual. Un cop es disposi del Certificat, s’ha de lliurar a l’administració que correspongui juntament amb la resta de documentació necessària. La resposta a aquest tràmit no sol demorar-se més d’un mes, tot i que depèn de cada comunitat autònoma.
Hi han tres punts clau a l’hora de saber quant val un pis:
Criteris tècnics: Aquells que tenen a veure amb les característiques del pis i el seu entorn. Es té en compte l’equipament i les infraestructures de la zona: transports, proximitat de col·legis, centres sanitaris, zones verdes, supermercats, comerços i si hi ha factors que puguin afectar el descans i al benestar dels habitants. L’edifici, el seu disseny, la ubicació exacta, l’antiguitat, la conservació i les infraestructures i serveis (ascensor, garatge, cub d’escombraries, serveis de neteja o la presència d’un porter en la comunitat) també es tenen en compte a l’hora de valorar l’immoble. Finalment es té en compte l’habitatge: La superfície és un condicionant clau, així com el nombre de dormitoris i de banys. Es té molt en compte que els metres quadrats estiguin ben distribuïts entre les estances, les zones de pas i les terrasses que, si estan tancades, computen en el càlcul de superfície total. El traster i el garatge també s’inclouen en la superfície si estan inscrits al registre.
Criteris de mercat: Més important que el valor del teu pis és saber per quin preu podràs vendre-ho. Per tenir una idea aproximada és una bona idea consultar altres pisos de característiques similars a la teva, ja sigui apropant-te a la immobiliària perquè et facin una valoració de mercat, o consultant els anuncis dels principals portals immobiliaris. És important tenir en compte que els preus que vas a veure són de pisos que estan a la venda, que no vol dir que es vagin a vendre al preu que es demani per ells. Els estudis de mercat ens indiquen que el preu de venda real sol estar entre un 10% i un 20% per sota del valor mitjà que trobem en els portals immobiliaris.
Criteris excepcionals: Hi ha una sèrie de característiques que afegeixen valor al pis i que no es contemplen als criteris de mercat o als tècnics. Són aquells detalls particulars d’un pis que el fan summament atractiu per a una persona que vulgui viure en ells. Un clar exemple seria un àtic amb una terrassa amb vistes a la mar o a la Sagrada Família, un altre la lluminositat del pis, etc … Si tens la sort de vendre un pis amb alguna característica similar tingues en compte que és molt probable que la gent estigui disposada a pagar un sobrevalor per ell.
Actualment el mercat immobiliari té una oferta molt gran de pisos en venda, de manera que el factor determinant a l’hora de vendre un pis és la cartera de clients que et pot oferir una agència. Has de tenir en compte que els potencials compradors tenen molts pisos a la seva disposició pel que tret que benes barat, la millor forma de portar-los al teu pis és a través d’un professional que ja té relació amb molts d’ells.
El determinant a l’hora de decidir-te per una agència o diverses és que valors la quantitat de compradors de la seva cartera i la relació que tenen amb ells. Una agència local tindrà normalment més opcions de vendre el teu pis, ja que els compradors solen contactar amb les agències de la zona on busquen. A més a l’tenir tracte habitualment amb el client comprador, saben amb exactitut quant està disposat a pagar. Un altre punt a favor de contractar una agència que els mitjans de publicitat dels que se serveixen són molt més amplis o nous, i poden arribar a molta més gent que estigui buscant comprar un habitatge de les característiques de la teva. Finalment és una garantia que l’operació estarà en tot moment en mans d’un professional, que vetllarà pels teus interessos i per que l’operació es pugui realitzar sense sobresalts ni imprevistos. En cas que l’agència operi dins de Catalunya, assegura’t que estigui inscrita al AICAT (registre d’Agents Immobiliaris de Catalunya), ja que legalment està obligada a això i per a tu és una garantia de professionalitat.
Tenint en compte la nostra experiència, aquesta és una situació que es dóna molt poc. Normalment si hi ha una bona relació entre llogater i propietat mai se solen produir aquest tipus d’incidents. Per cobrir possibles desperfectes al pis hi ha la fiança (1 mes de renda) que l’inquilí lliura a la signatura de l’contracte de lloguer. No obstant això aquesta quantitat pot cobrir petits desperfectes (com esgarrapades en una porta, una rajola trencada …), habituals després d’alguns anys de viure al pis. Existeix també la Garantia addicional, que és qualsevol quantitat que el propietari decideixi afegir a la fiança.
No obstant això no és gens recomanable ja que fa molt difícil trobar un llogater que estigui disposat a desemborsar una quantitat important de diners per a una garantia addicional, quan en la majoria de pisos no es demana.
Hi ha altres productes, com són les assegurances de protecció de pagament, o l’opció d’afegir un avalador solidari per exemple, que són punts a tenir en compte a l’hora d’iniciar un contracte de lloguer, que ajuden en gran mesura, en el cas que això passi, i finalment, sempre ens queda iniciar un procés judicial de reclamació.
És molt recomanable, ja que si no estàs familiaritzat amb totes les gestions i incidències habituals quan es lloga un pis, la contractació d’un administrador de finques t’evitarà molt de temps i problemes.
L’Administrador sempre vetllarà pels interessos en l’àmbit legal, brindant-li la tranquil·litat i Seguretat que busca el propietari, perquè la teva única preocupació sigui cobrar la teva renda mensual. Els honoraris d’un administrador de finques solen ser al voltant de el 5% del valor de la renda.
IRPF (Impost de la Renda a les Persones Físiques): Les quantitats que perceben els propietaris de l’habitatge pel lloguer tributen en l’IRPF com a rendiments de capital immobiliari. No obstant això, a les quantitats percebudes se’ls descompten les despeses que es poden deduir per l’arrendament. Despeses com els de conservació, reparació, finançament i interessos, així com els de l’administrador que gestiona l’immoble. El que tributa és doncs el benefici que obtenim del lloguer un cop descomptades les despeses. ITP (Impost de Transmissions Patrimonials): Qui està obligat per llei a pagar-lo és el llogater, tot i que s’estableix que el propietari és el responsable subsidiari.
Es recomana contractar els serveis d’un professional que no només realitzi el contracte d’arrendament, sinó que liquidi aquest impost del què nosaltres som responsables en cas que l’inquilí no ho pagui. IBI (Impost de Béns Immobles): Ha de pagar el propietari, de la mateixa manera que les taxes d’escombraries, llevat que en el contracte de lloguer s’indiqui el contrari.
Una altra despesa rellevant a l’hora d’arrendar l’habitatge, és disposar tant de la cèdula d’habitabilitat com del Certificat Energètic. En cas de no disposar-ne, el mateix professional podrà assessorar en l’elecció de l’arquitecte que ha de fer els tràmits per a la seva consecució.
